Cách tính diện tích xây dựng là điều chủ nhà cần nắm trước khi nhận báo giá xây nhà trọn gói hoặc phần thô. Nhà thầu thường báo đơn giá theo m², nhưng m² ở đây không phải diện tích sàn sử dụng mà là diện tích xây dựng quy đổi: mỗi hạng mục (móng, mái, sân…) nhân với một hệ số. Hiểu cách tính giúp bạn so sánh báo giá giữa các nhà thầu cho đúng.
Lưu ý quan trọng: đây là cách quy ước để báo giá, không phải tiêu chuẩn bắt buộc. Mỗi nhà thầu có thể dùng hệ số khác nhau, nên luôn yêu cầu nhà thầu ghi rõ hệ số trong báo giá.
Mục Lục Bài Viết
Công thức chung
Diện tích xây dựng = Σ (diện tích từng hạng mục × hệ số của hạng mục đó)
Chi phí dự trù = Diện tích xây dựng × đơn giá/m² của nhà thầu
Hệ số tham khảo thường gặp
Các mức dưới đây là quy ước hay được nhà thầu nhà dân sử dụng, chỉ để bạn hình dung. Con số cụ thể phụ thuộc từng nhà thầu, địa phương và giải pháp kết cấu.
| Hạng mục | Hệ số tham khảo (tính theo diện tích) |
|---|---|
| Móng đơn | khoảng 20–30% diện tích tầng trệt |
| Móng băng | khoảng 50–70% diện tích tầng trệt |
| Móng cọc (chưa gồm chi phí ép cọc) | khoảng 30–40% diện tích tầng trệt |
| Tầng trệt, các tầng lầu có mái che | 100% diện tích sàn |
| Ban công, lô gia có mái che | 100%; không có mái che khoảng 50–70% |
| Sân thượng không mái che | khoảng 50% |
| Mái tôn | khoảng 30% diện tích mái |
| Mái bê tông cốt thép | khoảng 50% diện tích mái |
| Mái ngói kèo thép | khoảng 70% diện tích mái (theo mặt nghiêng) |
| Tầng hầm | khoảng 150% trở lên, tùy độ sâu |
| Sân trước, sân sau (có đổ nền, lát gạch) | khoảng 50–70% |
Ví dụ: nhà phố 1 trệt 1 lầu
Nhà mặt bằng 5 × 15 m (75 m²), móng băng, 1 trệt + 1 lầu, mái bê tông cốt thép, sân trước 5 × 3 m. Giả sử nhà thầu dùng hệ số: móng băng 50%, mái BTCT 50%, sân 50%.
| Hạng mục | Diện tích (m²) | Hệ số | Diện tích quy đổi (m²) |
|---|---|---|---|
| Móng băng | 75 | 50% | 37,5 |
| Tầng trệt | 75 | 100% | 75 |
| Tầng lầu | 75 | 100% | 75 |
| Mái BTCT | 75 | 50% | 37,5 |
| Sân trước | 15 | 50% | 7,5 |
| Tổng diện tích xây dựng | 232,5 | ||
Nếu đơn giá phần thô nhà thầu báo là X đồng/m², chi phí phần thô dự trù = 232,5 × X. Đơn giá thay đổi theo thời điểm, khu vực và vật tư, nên lấy báo giá thực tế của 2–3 nhà thầu để so.
Lưu ý khi so sánh báo giá xây nhà
- So cùng hệ số: nhà thầu A báo đơn giá thấp nhưng hệ số móng, mái cao thì tổng tiền có thể không rẻ hơn.
- Hỏi rõ hạng mục không tính theo m²: ép cọc, cừ chống đổ, xử lý nền yếu, hố ga, bể phốt, phá dỡ nhà cũ thường tính riêng.
- Phân biệt phần thô và trọn gói: phần thô thường gồm kết cấu, tường, điện nước âm; trọn gói thêm hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh…).
- Danh mục vật tư: yêu cầu ghi rõ thương hiệu thép, xi măng, mác bê tông, loại gạch để tránh tráo vật tư.
- Diện tích xây dựng này khác diện tích trong giấy phép xây dựng và khác diện tích sàn sử dụng. Đừng nhầm khi trao đổi.
Muốn dự toán chính xác hơn?
Tính theo m² quy đổi chỉ là ước tính nhanh. Muốn chính xác, cần bóc khối lượng từ bản vẽ thiết kế: khối lượng bê tông, thép, gạch, trát, lát… rồi nhân đơn giá vật tư và nhân công.
Xem thêm trên Kỹ Sư Thiết Kế
- Cách tính khối lượng bê tông móng, cột, dầm, sàn
- 1m2 tường xây bao nhiêu viên gạch
- Cách đọc bản vẽ kết cấu nhà dân
Hi vọng bài viết giúp bạn hiểu cách tính diện tích xây dựng và so sánh báo giá xây nhà sáng suốt hơn. Cảm ơn bạn đã ghé thăm Kỹ Sư Thiết Kế!
